We besteden vaak uren aan het scrollen door dezelfde portals, waarbij we telkens weer op advertenties stuiten die we al hebben gezien of die al zijn verkocht, zonder ooit het onroerend goed te isoleren dat echt aan onze criteria voldoet. Het probleem komt niet van de vastgoedmarkt zelf, maar van de zoekmethode. Enkele aanpassingen in de manier van online zoeken veranderen radicaal het volume en de kwaliteit van de resultaten.
Verlopen en dubbele vastgoedadvertenties: de echte belemmering van online zoeken
Voordat we het over strategie hebben, moeten we begrijpen wat de meeste zoekopdrachten belemmert. Op de grote vastgoedadvertentieportals is een significante hoeveelheid van de weergegeven panden niet meer beschikbaar. De tijd tussen de daadwerkelijke verkoop en het verwijderen van de advertentie kan enkele weken duren. We organiseren bezoeken voor niets, we projecteren ons op een appartement dat al onder compromis is.
Het andere probleem zijn de dubbele advertenties. Eenzelfde pand gepubliceerd door de eigenaar, zijn makelaar en een gemachtigde verschijnt drie keer in de resultaten, met verschillende foto’s en soms prijzen die niet overeenkomen. Resultaat: we hebben de indruk dat de markt groter is dan hij in werkelijkheid is.
Om deze twee valkuilen te omzeilen, kunnen we ons baseren op aggregators die advertenties van tientallen portals centraliseren en automatisch dubbele advertenties filteren. Moteur Immo, bijvoorbeeld, claimt advertenties van 56 vastgoedportals te aggregeren, met een prijsverloop en real-time waarschuwingen.
Dit soort tools stelt ons in staat om tijd te besparen en een betrouwbaardere visie op de markt te krijgen. We vinden een vergelijkbare logica op de site muchos.org, die advertenties van verschillende bronnen verzamelt om de prospectie te vereenvoudigen.
Controleer de betrouwbaarheid van een vastgoedadvertentie voordat je gaat bezichtigen
Online advertenties bevatten regelmatig onnauwkeurigheden: overschatte oppervlakte, opzettelijk vage locatie, bewerkte foto’s of foto’s genomen met een groothoeklens. Sommige advertenties zijn zelfs fictief, gepubliceerd om contacten te verzamelen of een makelaarsportefeuille op te blazen.
Elke advertentie controleren met Google Maps en Street View is een eenvoudige reflex die veel onnodige verplaatsingen voorkomt. We controleren de directe omgeving (zichtlijnen, overlast, winkels) en spotten de inconsistenties tussen de beschrijving en de werkelijkheid van de buurt.
Enkele controles die we systematisch moeten uitvoeren voordat we contact opnemen:
- Vergelijk de aangegeven oppervlakte met de beschikbare kadastrale gegevens online, wanneer deze bestaan voor de betreffende gemeente
- Controleer de consistentie van de prijs per vierkante meter in vergelijking met recente verkopen in de buurt (de DVF-databases, die gratis toegankelijk zijn, geven de werkelijke transactiekosten)
- Zoek het exacte adres van het pand op verschillende portals om eventuele tegenstrijdige versies van dezelfde advertentie te ontdekken
Deze paar minuten van controle stellen ons in staat om onbetrouwbare advertenties te filteren voordat we zelfs maar de telefoon opnemen.
Waarschuwingen en geavanceerde filters: optimaliseer je vastgoedzoektocht op Google en de portals
De meeste kopers configureren basiswaarschuwingen (stad, budget, aantal kamers) en stoppen daar. We kunnen verder gaan.
Gebruik de Google-zoekoperatoren
Google blijft een onderbenut hulpmiddel voor vastgoedprospectie. Door zoekoperatoren te combineren, krijgen we toegang tot advertenties die zijn gepubliceerd op kleine sites van lokale makelaars of notarissen, die afwezig zijn op de grote portals.
Een zoekopdracht van het type “verkoop appartement” + naam van de wijk + site:.fr levert resultaten op die SeLoger of Leboncoin niet indexeert. We kunnen ook de reeds geraadpleegde portals uitsluiten om alleen alternatieve bronnen te zien.
Verfijn de waarschuwingen op de advertentieportals
Op de klassieke portals worden secundaire filters vaak genegeerd. De verdieping, de blootstelling, de aanwezigheid van een buitenruimte of het DPE helpen om het ruis te verminderen en alleen relevante waarschuwingen te ontvangen. Een goed ingesteld DPE-filter elimineert meteen de thermische doorlaters die aanzienlijke renovatiebudgetten vereisen, tenzij dat precies de aankoopstrategie is die we nastreven.
Configureer waarschuwingen op minstens drie verschillende bronnen (een groot portal, een aggregator, een geautomatiseerde Google-zoekopdracht) maximaliseert de kans om een pand voor de concurrentie te ontdekken. De terugkoppeling varieert over de effectiviteit van elk kanaal afhankelijk van de geografische gebieden, maar de combinatie van de drie blijft de meest betrouwbare methode.
Prijsinschatting en onderhandelingsmarge: de gegevens om te raadplegen voordat je een bod uitbrengt
Een bod uitbrengen zonder de werkelijke prijs van de lokale markt te kennen, is onderhandelen in het duister. Verschillende gratis tools bieden toegang tot de werkelijke verkoopgegevens.
De DVF-database (Demandes de Valeurs Foncières), toegankelijk op de website van de overheid, registreert alle vastgoedtransacties die door notarissen zijn geregistreerd. Hier vinden we de prijs, de oppervlakte, de verkoopdatum en het adres. Het is de referentie om te beoordelen of een pand boven of onder de marktprijs wordt aangeboden.
Sommige aggregators integreren direct een indicator van de onderhandelingsmarge op basis van het prijsverloop van een advertentie. Wanneer een pand al twee prijsverlagingen heeft ondergaan in enkele maanden, is de onderhandelingsmarge doorgaans breder dan bij een recent gepubliceerde advertentie.
- Raadpleeg de DVF-transacties in een nabijgelegen straal voor vergelijkbare panden in oppervlakte en staat
- Volg het prijsverloop van een advertentie (sommige aggregators bewaren de wijzigingen)
- Analyseer de gemiddelde verkoopduur in de sector: een markt waar panden lang online blijven, biedt meer onderhandelingsruimte
Deze gegevens transformeren de online vastgoedzoektocht in een onderbouwd besluitvormingsproces, ver weg van de ruwe schatting.
De kwaliteit van een vastgoedzoektocht hangt minder af van het aantal geraadpleegde portals dan van de nauwkeurigheid van de voorafgaande selectie. Het centraliseren van bronnen, het controleren van elke advertentie en het steunen op de werkelijke transactiegegevens zijn drie gewoonten die, in combinatie, de tijd tussen het begin van de zoektocht en de ondertekening aanzienlijk verkorten.