Man verbringt oft Stunden damit, die gleichen Portale zu durchscrollen, stößt immer wieder auf bereits gesehene oder bereits verkaufte Anzeigen, ohne jemals das Objekt zu isolieren, das wirklich unseren Kriterien entspricht. Das Problem liegt nicht am Immobilienmarkt selbst, sondern an der Suchmethode. Einige Anpassungen in der Art und Weise, wie man online sucht, verändern radikal das Volumen und die Qualität der Ergebnisse.
Abgelaufene Immobilienanzeigen und Duplikate: das wahre Hindernis bei der Online-Suche
Bevor wir über Strategien sprechen, müssen wir verstehen, was die meisten Suchen belastet. Auf den großen Immobilienportalen ist ein erheblicher Teil der angezeigten Objekte nicht mehr verfügbar. Der Zeitraum zwischen dem tatsächlichen Verkauf und dem Entfernen der Anzeige kann mehrere Wochen betragen. Man organisiert Besichtigungen umsonst, man projiziert sich auf eine Wohnung, die bereits unter Vertrag steht.
Ein weiteres Problem sind die Duplikate. Ein und dasselbe Objekt, das vom Eigentümer, seiner Agentur und einem Beauftragten veröffentlicht wird, erscheint dreimal in den Ergebnissen, mit unterschiedlichen Fotos und manchmal nicht übereinstimmenden Preisen. Ergebnis: Man hat den Eindruck, dass der Markt größer ist, als er tatsächlich ist.
Um diese beiden Fallstricke zu umgehen, kann man sich auf Aggregatoren stützen, die die Anzeigen von Dutzenden von Portalen zentralisieren und automatisch Duplikate filtern. Moteur Immo beispielsweise beansprucht die Aggregation von Anzeigen aus 56 Immobilienportalen, mit einer Preishistorie und Echtzeit-Benachrichtigungen.
Diese Art von Werkzeug ermöglicht es, Zeit zu sparen und eine zuverlässigere Sicht auf den Markt zu erhalten. Eine ähnliche Logik findet man auf der Seite muchos.org, die Anzeigen aus verschiedenen Quellen zusammenfasst, um die Prospektion zu vereinfachen.
Die Zuverlässigkeit einer Immobilienanzeige vor einer Besichtigung überprüfen
Online-Anzeigen enthalten regelmäßig Ungenauigkeiten: überbewertete Flächen, absichtlich vage Standorte, bearbeitete Fotos oder Weitwinkelaufnahmen. Einige Anzeigen sind sogar fiktiv, veröffentlicht, um Kontakte zu gewinnen oder ein Agenturportfolio aufzublähen.
Jede Anzeige mit Google Maps und Street View abgleichen ist ein einfacher Reflex, der viele unnötige Fahrten vermeidet. Man überprüft die unmittelbare Umgebung (Nachbarn, Lärmbelästigungen, Geschäfte) und erkennt die Inkonsistenzen zwischen der Beschreibung und der Realität des Viertels.
Einige Überprüfungen, die vor jeder Kontaktaufnahme systematisiert werden sollten:
- Die angegebene Fläche mit den online verfügbaren Katasterdaten vergleichen, wenn sie für die betreffende Gemeinde existieren
- Die Konsistenz des Preises pro Quadratmeter im Vergleich zu den aktuellen Verkäufen im Viertel überprüfen (die DVF-Datenbanken, die kostenlos zugänglich sind, geben die tatsächlichen Transaktionspreise an)
- Die genaue Adresse des Objekts auf mehreren Portalen suchen, um mögliche widersprüchliche Versionen derselben Anzeige zu erkennen
Diese wenigen Minuten der Überprüfung ermöglichen es, unzuverlässige Anzeigen zu filtern, noch bevor man zum Telefon greift.
Benachrichtigungen und erweiterte Filter: die Immobiliensuche auf Google und den Portalen optimieren
Die meisten Käufer konfigurieren grundlegende Benachrichtigungen (Stadt, Budget, Anzahl der Zimmer) und hören dort auf. Man kann weiter gehen.
Die Google-Suchoperatoren nutzen
Google bleibt ein untergenutztes Werkzeug für die Immobilienprospektion. Durch die Kombination von Suchoperatoren erhält man Zugang zu Anzeigen, die auf kleinen Websites von lokalen Agenturen oder Notaren veröffentlicht sind und auf den großen Portalen fehlen.
Eine Anfrage wie “verkauf wohnung” + Stadtteil + site:.fr liefert Ergebnisse, die SeLoger oder Leboncoin nicht indizieren. Man kann auch die bereits besuchten Portale ausschließen, um nur alternative Quellen zu sehen.
Die Benachrichtigungen auf den Anzeigenportalen verfeinern
Auf den klassischen Portalen werden die sekundären Filter oft ignoriert. Die Etage, die Ausrichtung, das Vorhandensein eines Außenbereichs oder der DPE ermöglichen es, das Rauschen zu reduzieren und nur relevante Benachrichtigungen zu erhalten. Ein gut eingestellter DPE-Filter schließt sofort die energetisch schlechten Objekte aus, die einen erheblichen Renovierungsaufwand erfordern würden, es sei denn, das ist genau die angestrebte Kaufstrategie.
Benachrichtigungen auf mindestens drei verschiedenen Quellen konfigurieren (ein großes Portal, ein Aggregator, eine automatisierte Google-Suche) maximiert die Chancen, ein Objekt vor der Konkurrenz zu entdecken. Die Rückmeldungen variieren hinsichtlich der Effektivität jedes Kanals je nach geografischen Gebieten, aber die Kombination der drei bleibt die zuverlässigste Methode.
Preisbewertung und Verhandlungsspielraum: die Daten, die vor einem Angebot konsultiert werden sollten
Ein Angebot abzugeben, ohne den tatsächlichen Preis des lokalen Marktes zu kennen, ist, als würde man im Dunkeln verhandeln. Mehrere kostenlose Werkzeuge bieten Zugang zu den tatsächlichen Verkaufsdaten.
Die DVF-Datenbank (Demandes de Valeurs Foncières), die auf der Website der Regierung zugänglich ist, erfasst alle von Notaren registrierten Immobilien-Transaktionen. Dort findet man den Preis, die Fläche, das Verkaufsdatum und die Adresse. Es ist die Referenz, um zu bewerten, ob ein Objekt über oder unter dem Marktpreis angeboten wird.
Einige Aggregatoren integrieren direkt einen Verhandlungsspielraum, der auf der Historie der Preisreduzierungen einer Anzeige basiert. Wenn ein Objekt bereits zwei Preissenkungen in wenigen Monaten erfahren hat, ist der Verhandlungsspielraum in der Regel größer als bei einem frisch veröffentlichten Objekt.
- Die DVF-Transaktionen in einem nahen Umkreis für vergleichbare Objekte in Fläche und Zustand einsehen
- Die Preishistorie einer Anzeige verfolgen (einige Aggregatoren speichern die Änderungen)
- Die durchschnittliche Verkaufsdauer im Bereich analysieren: Ein Markt, in dem die Objekte lange online bleiben, bietet mehr Verhandlungsspielraum
Diese Daten verwandeln die Online-Immobiliensuche in einen fundierten Entscheidungsprozess, weit entfernt von einer groben Schätzung.
Die Qualität einer Immobiliensuche hängt weniger von der Anzahl der konsultierten Portale ab, sondern von der Strenge der Vorauswahl. Seine Quellen zu zentralisieren, jede Anzeige zu überprüfen und sich auf die tatsächlichen Transaktionsdaten zu stützen, sind drei Gewohnheiten, die zusammen die Zeit zwischen dem Beginn der Suche und der Unterzeichnung erheblich verkürzen.